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“地王”频现叫板调控政策

2020-06-27 17:58:34 来源:姣姣网

46亿元!5月29日,一个名不见经传的北京(楼盘)房企强势夺得上海(楼盘)新华路的黄金宝地,造就了上海今年以来的总价“地王”,而这已是上海5月份的第八个“地王”。

但土地市场的烈焰并不只是在上海燃烧。

5月10日,和瑞地产以142%的高溢价率拿下重庆(楼盘)弹子石地块,创造重庆今年来新单价“地王”,同日,重庆本土房企东原地产拍得北部新城地块,成为总价“地王”,5月27日,这一总价“地王”纪录就被恒大一举刷新。广州(楼盘)土地市场同样刀光剑影:在广州海珠区南洲路地块的竞拍中,经历上百轮竞价,越秀地产力挫恒大、中海等知名房企,创造了广州单价“地王”。而在北京,泰禾、保利等房企亦接连打造着区域地价热点。

地价的一次次冲高与突破让“新国五条”显得飘摇而脆弱。在盛世太平投资管理有限公司董事、总经理陈立民看来,各地上演的这一场场“拼杀”皆源于供需双方的共同渴求,“去年下半年特别是今年3月份以来,企业的销售收入大幅增加,买几块好地显然比拿着现金更为划算,同时去化速度较快,也迫使开发商到市场上寻找新的地块。”另一方面,就政府的角度而言,由于经济增长放缓的趋势比较明显,地方政府亦迫切需要增加财政收入,最快速有效的办法就是土地出让。

对北上广等城市市场的良好远景预期,让众多房企在土地市场动作频频,其中有一线大牌,亦不乏二线的后起之秀。“虽然目前房企在土地市场普遍活跃,但表现最疯狂的、高总价高溢价拿下‘地王’的房企,多是地方性企业,这一定程度上反映了一线房企对土地市场风险的警觉。”CRIC研究中心研究经理杨晨青指出。

神秘房企勇闯上海滩

北京福润天成就是这场土地争夺战中表现疯狂的后起之秀。

一次加价1亿元,北京福润天成对上海长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块志在必得。资料显示,该地块位于原上海第十钢铁厂及上海人民广播电台旧址,处于淮海西路、虹桥路、凯旋路交会处,紧邻轨道交通3、4、10号线虹桥路站,可谓不折不扣的黄金地块。领取该地块申请书的房企多达63家,其中,九龙仓、和记黄埔、北京福润天成、古北集团以及新长宁集团最终走上了战场。

据现场人士描述,5家开发商最高以每轮1亿元的加价幅度进行竞拍,完全无视主持人所强调的“每轮1000万元加价幅度”,在经过32轮竞拍后,该地块终被北京福润天成夺得。

北京福润天成一战成名。然而,对于不少业内人士来说,它却是个“神秘客”。

北京市工商局网站信息显示,北京福润天成房地产开发有限公司于2012年9月成立,注册资本1000万元,法定代表人为祝荣溪。

记者经过多方打探核实了解到,福润天成是K2地产的子公司,曾参与了北京通州台湖镇、大兴旧宫几宗地块的竞拍。K2地产在北京通州开发了海棠湾、百合湾、清水湾、玉兰湾,在河北廊坊开发了狮子城等楼盘,本次是首次进入上海地区。据知情人士透露,K2地产属于黄金湾投资集团,而黄金湾投资集团又是一向低调的华美地产出资成立的。华美下面有十几家公司,黄金湾投资集团为这些公司服务,其中一个重要任务就是找地拿地。

“我们从今年年初就开始运作了,不是偶然的举动。重点收购北上广深及重点二线城市核心地段商业、办公、住宅地块。”黄金湾投资集团相关负责人接受记者采访时表示,今年公司运行有两个重要标志,一是从住宅地产全面转型商业地产,另一个是从普通的开发企业向金融投资企业转型。集团自身的投资和房地产开发项目全部回归到一二线城市,从销售型向自持运营型转型。

该负责人表示,黄金湾投资集团充分利用自有资金和募资能力,通过私募股权合作、私募股权融资、信托等多种资金运营方式,已经为K2地产的商业地产转型之路与重金投入做好了充分的准备,提供了多个候选的融资整合解决方案。现在拿地的资金都来自于公司自有资金,此次集团摘得新华路地块,主要看好其核心商业地块,未来成长性很好,准备长期持有,会有非常好的经营性收益,也是非常好的金融融资工具。黄金湾投资集团有一个富达股权投资基金,资金池有一百亿元,用做支撑未来商业地块项目运作。

“一线城市核心商业地块最大的风险不在于市场而是在于我们自身的运营能力,资本运营和开发运营管理,对于团队和人才的要求比较高。”该负责人表示,此次上海项目正在招募英才,预计一两年内投入运营,成败就看自身的能力了。

远期看涨致拿地“疯”

对于现时地市的火热,北京福润天成这样的房企成了添薪加柴的主力之一。

纵观近期的土地市场,表现活跃的一类是恒大、招商这种龙头企业,销售业绩出色,资金实力雄厚,企业资金链良好,具备拿高总价地块的能力;另一类则是佳兆业、旭辉、越秀、泰禾这类成长型房企,积极拓展一二线城市土地储备,如旭辉四天内在杭州(楼盘)新增三幅用地,总投入金额高达47亿元,泰禾在北京台湖连拿两块高价地,佳兆业5月以来先后在上海、广州、杭州等城市拿地。

在香港联祥集团董事总经理杜宏鹏看来,无论是全国大型的有背景的明星房企,还是有独特运作方式、自身特点突出的房企,他们对土地的热望皆来自于对大势的研判,包括政策调控、市场走势、城市发展、拿地板块潜力等。承明上海投资管理有限公司CEO王哲亦持此观点,房企疯狂拿地的深层原因即在于房价持续上涨成为企业共识。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔更进一步预测,土地市场需求短期内回落可能性不大,“在年初土地频频溢价、开发商出价及拿地意愿都较为进取的背景下,对后续一些优质地块出让都有较强的促涨意义”。

而来自于企业自身的助涨因素亦不可忽视,“这包括开发策略、土地储备、融资能力等方面。”杜宏鹏指出。

“由于资本市场投资渠道和投资收益偏低,各类游资也会通过房地产基金、信托、理财产品等渠道进去房地产市场,加大了资金的流入。”陈立民表示。

警惕失控风险

越烧越旺的土地市场不能不引来各方的警觉。

日前,北京夏家胡同“准地王”地块暂停入市,有消息传出,部分国企已被要求不准拿“地王”地块。而对于已拿了“地王”的开发企业,也被要求“禁口”,保持低调。

其实,对于地价、房价的调控从未停止,却似乎未能阻止“地王”诞生、房价上涨的脚步。

“政府对地方的适度干预还是起到了一定作用,现在央企拿‘地王’的现象减少了,一些敏感地块会有一些克制,对房地产市场过于火爆有所控制,避免推高地价、房价,还是有积极意义的。”杜宏鹏表示。

但中原地产研究部总监张大伟对此却不乐观。他表示,北京、上海、广州等一线城市近期出现区域土地价格屡创新高,可以说整体楼市在“新国五条”落地力度低于预期的情况下,再次出现购房者、开发商对市场一致看涨的现象,市场存在再次失控的风险。

CRIC研究中心分析师李莹亦对此给予了警示。她指出,当前房地产市场处于宏观调控常态化的阶段,如果政策加码,那么“地王”项目必将对房企形成拖累。从2007年、2010年的两拨“地王”潮的例子中可以清晰地看到,“地王”项目劣势非常明显,一旦遭遇更为严厉的调控,“地王”项目基本招架不住,往往通过捂盘来等待出售时机,从拿地到开盘的时间明显拉长,从而项目周转及销售回款速度放缓,影响企业资金链状况。“所以,我们仍然坚持房企尽量不拿‘地王’的观点,应保持理性态度,严格把控拿地成本,向高周转要利润”。


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